很久没写房地产投资了。不少围观者点名说是鹿粉:“鹿,你怎么看商铺投资?”。辣,今年我们来说说“商铺投资真的那么赚钱吗?”“这么赚钱,开发者为什么不自己留着?”

首先必须承认,投资商铺确实让很多人获得了丰厚的回报。如果有幸投资一家优势店,租金收入稳定,盈利周期很长,所以民间有一句话叫“一店养三代”。

但是,买一个店铺,要带来稳定丰厚的回报,并不容易。投资前一定要仔细研究,朋友们!

一,店铺的基础知识,了解

01.商店的使用寿命

纯商铺的土地使用权期限一般为40年,商住楼可以是50年,具体期限会在房产证上注明。与房屋、公寓一样,使用年限从开发商取得土地使用证之日起计算。

土地使用年限届满后,由国家收回土地。业主在继续缴纳土地出让金或使用费的前提下,可以继续使用土地。

02.商店交易的税费

就像买卖房子一样,买卖店铺也是要交税的,交的税比房子交的税高很多。

买方支付的税款:

买方契税=交易价格的3%

交易费:5元/平方米

印花税=交易价格的0.05%

产权登记:550元/户

卖方支付的税款:

当卖方出售时,商店必须支付以下税款,无论年龄如何:

1.营业税和附加费:税率为差额的5.56%

2.土地增值税:税额为扣除相关费用后差额的30%-60%(按差额比例逐级计算);

土地增值税:

1.增值额不超过扣除项目金额50%的,税率为30%

2.增值额超过扣除项目金额50%且未超过扣除项目金额100%的,税率为40%

3.增值额超过扣除项目金额100%且未超过扣除项目金额200%的,税率为50%

4.如果增值额超过扣除项目金额的200%,税率为60%

备注:土地增值税按总价的3%计算,无购房发票。数学不好的胖朋友很头疼吗?

例如:

假设一:你买了一个一手店,一万块一平方,总面积100平米,总价100万。网上商店税计算器的计算结果如下:

图1。一手店铺交易税费

假设二:你买了一个二手店,每平方一万,总价100万。卖家当时的购买价格是50万,也就是升值了50万。征税结果如下:(交易税真的很高,吓到skr人了!)

卖方税12.8万,买方税3.08万。对于卖家来说,店铺虽然升值了50万,但扣除税费后实际赚了37.2万。

有时,卖方可能会将交易税的成本转嫁给买方,这实际上增加了买方的购买成本。

图2。二手店交易税费

第二,商店投资干货,看这里

我个人认为投资商铺比投资住宅楼困难和风险大得多。投资前要调查研究清楚:

01.三种类型的商店:

根据店铺的位置,大致可以分为三种类型:

第一种类型:

店铺位于商业中心(如购物中心、专业市场、批发市场等。),风险指数3星

这种店风险最高。不管中介或开发商怎么吹捧,小鹿粉一定要再谨慎一点。如果口袋里钱不多,基本可以不看。

为什么说是最高风险?因为我们对这类店铺的控制力非常低。

一、购物中心的内店。这类商铺位于商场或商场,一般要看整个项目的运营情况。

如果商场的门关上了,这类店铺的小门就无法营业;如果商场经营不好,你的店几乎没有人流。

这类商铺的商业价值一般由整体项目的成功与否决定。如果整体项目成功,店铺是有价值的;如果这个项目不成功,商店就会失去控制。至于项目如何运作,是否成功,你没有发言权。

二是没有进入成熟运营期的专业市场(成熟期的专业市场比较旺,普通P人买不起,也很难买到)。

这类店铺在市场开张后的头几年,市场租金很低。一般需要3-5年,甚至更长时间的市场培训,市场才能繁荣,然后店铺才能有价值。

否则这类店铺的商业价值总是被安排在一个较低的水平。一旦市场失灵,店铺的产权证可能变成一张纸。

如果你有足够的钱,买得起,也可以投资。但是,记住一楼靠近电梯走廊的出入口。

第二种:

商店位于各种道路的两侧,其中主干道不同于其他普通道路。风险

指数2颗星

主干道两侧商铺风险也是相当高。很多围观群众纷纷表示:城市主干道两侧人流量大,做生意不是很适合吗? 如果你这么想,那你就too young too naïve啦!

城市主干道主要是用了疏导人流车流的,虽然人流量大,但是大家基本都行色匆匆,很少停下来的;再加上自行车、汽车川流不息,灰尘又大,所以大部分人没有什么闲情逛两侧的商铺。

如果你仔细观察的话,主干道两侧的店铺其实更新速度非常快,动不动就能看到“旺铺转让”四个大字。这说明,生意一点都不旺啊!

当然,如果资金充裕的话,你可以考虑买主干道两侧的一整栋楼,做酒店、水疗等商业设施倒是比较合适。

如果商铺位于其他普通道路上,特别是路窄、车流较慢、两侧有停车位的,购买这种商铺的风险会小很多。因为车流慢、停车方便,大家平时上下班、路过的时候都会顺便逛逛、或者捎带点东西回家。


第三种类型:

商铺位于住宅区、学校、工厂、写字楼等周边。风险指数1颗星

这类商铺是风险最低的。不管是在成熟住宅区、学校、还是写字楼、工厂周边,都注定了这里有大量、稳定的常驻人口。只要这个地方有人居住、有人上班、上学,就必定有相关的生活需求,你的商铺就一定能租出去。

你选择的商铺位置在出入口、可以照顾到几个小区的需求,那就更棒咯!当然,我说的是成熟住宅区(起码也是有潜力的住宅区),你偏偏买个“鸟不拉屎”没人入住的“鬼城”肯定不在此列。

如何判断新区附近的商铺是不是真的有人流呢?当然,不是看规划、听中介和开发商吹牛逼。

有个小诀窍,你可以看看周边500米内的情况。如果这个新小区周边的小区基本都住满了,交通也比较便利,一般情况下后期都能旺起来的;如果,方圆千米都是鸟不拉屎,那么你看得再喜欢的商铺也别买。

千万不要相信规划以后会更好。毕竟,一投就是几十上百万,如果规划落空(或者十几年后才火起来),你哭都没地方哭。


02、举个例子:

我家在深圳买了2个铺位,位置都在工厂附近,买的时候就是带租约的。虽然周边环境有点low,但是出租市场非常旺盛,前阵子换租客,没几天就租出去了。这类商铺用来做餐厅、小吃店或者便利店都是棒棒哒。现在附近都快旺成一条小吃街了。

鹿粉小草莓在东北,她买的铺位是在学校附近。她没有直接出租,而是自己开了个奶茶店,再雇2个店员,因为人流稳定(小学生嘴馋),生意也是很旺,每个月多赚份工资不成问题。


三、商铺投资回报真的那么高吗?

好了,大家都知道投资商铺有风险了,也知道该怎么规避风险了,那么最重要的问题来了- 商铺投资回报率真的那么高吗?赚那么多,人家真的舍得卖给你?

答案当然是否定的!随随便便赚一个亿的事情,开发商/中介/卖家没那么好心卖给你。

上面说到:商铺转让的税收是很高的,而且很多地区还要收高额转让费,所以商铺转手没那么容易。更主要的投资回报来自于租金收入。

那么,我们可以计算租售比来评价这个商铺的投资回报如何。

租售比 = 月租金 / 商铺的总价

根据国际上通行的标准,合理的商铺租售比应在1:250以内。也就是说,如果把商铺按现在的租金出租,在250个月(大概20年)内能收回房款,这个商铺就属于较优质的投资了。

如果商铺能在20年(240个月)内回本,那就是笋盘了,我们必须果断拿下。

但是,楼价飞涨、商业地产价格也是水涨船高,一般商铺都需要300个月甚至更长的时间才能回本。值得注意的是,租金多少,不是卖家说了算,也不是中介说了算。

有个小秘诀,你可以找个时间走访一下周边的商铺,跟店家聊聊天、套套话,假装自己也想在附近做点小生意,想了解一下租金情况。多问几家,一般都可以问出来。


结语:

看完今天商铺小科普,大家应该都知道商铺投资更不简单。Anyway,投资有风险,下单需谨慎!今天的瞎逼逼就到这里!下期,再跟大家哔哔一下“商铺包租陷阱”。

作者:长颈鹿有钱途

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